Immobilien-Investment

Markteintrittsstrategie

Um auf dem Immobilien-Markt zu investieren, eignen sich die folgenden beiden Investment-Möglichkeiten:
 

Immobilienerwerb und steuerliche Aspekte

Die Immobilie sollte sich an einem nachgefragten Standort befinden und nach ihrem Erwerb mindestens 10 Jahre im Besitz bleiben. Nach dieser Frist kann das Objekt wieder veräußert werden, ohne dass ein Veräußerungsgewinn zu versteuern wäre.

Bei einer guten Marktlage ist (im Idealfall) nicht nur der Wert des Objekts kontinuierlich angestiegen, sondern es bieten sich außerdem die Steuervorteile des Immobilieninvestments.
 

Immobilienerwerb von renovierungsbedürftigen Immobilien mit anschließender Gewinnveräußerung

Nach dem Immobilienerwerb erfolgt die Aufwertung durch Renovierungsmaßnahmen, etwa durch den Einsatz von modernen Investitionsgütern „Smart Home“, Balkone, Fahrstühle etc.

Hierbei müssen jedoch steuerliche Aspekte beachtet werden: Erfolgt eine Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb von fünf Jahren, unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel, sodass Gewerbesteuer auf die Veräußerungsgewinne anfällt.
 

Begriffe für das Immobilien-Investment

Für einen immobilienwirtschaftlichen Investor ist nach der Strategiefindung die Kenntnis wichtiger immobilienwirtschaftlicher Begriffe eine notwendige Voraussetzung.

Kaufnebenkosten: Die Anschaffungskosten umfassen nur den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten umfassen neben den Maklergebühren auch die Notarkosten, das Grundbuchamt und die Grunderwerbssteuer. Ferner können noch Wertermittlungskosten und Kosten im Zusammenhang mit der Finanzierung entstehen.

Verkehrswert: Der Wert einer Immobilie, der zum Ermittlungszeitpunkt für das Objekt am freien Markt erzielt werden kann, wird Verkehrswert genannt. Dieser wird von einem Gutachter nach dem Vergleichswert, dem Sachwert oder Ertragswert ermittelt.

Rendite: Diese ergibt sich bei Immobilien-Investments aus den prognostizierbaren Gewinnen im Verhältnis zum Aufwand.

Der Cashflow ist eine weitere Kennzahl, um die Nachhaltigkeit und Rentabilität eines Investments abzuwägen. Den monatlichen Einnahmen werden sämtliche Kosten gegenübergestellt, wobei idealerweise ein Überschuss entsteht (Rendite + Abschreibung – Tilgungen = Cashflow).
 

Kredit und Tilgung – die Grundlagen der Immobilien-Finanzierung

Eigenkapitalanteil: Bei der Finanzierung einer Immobilie mit Fremdkapital (z. B. Bankdarlehen) verlangt die finanzierende Bank in der Regel einen gewissen Eigenkapitalanteil. Abhängig von den Finanzierungszielen, der Liquidität und der Bonität beträgt die Sicherheit u. U. bis zu 20 Prozent des Kaufpreises. Bei einem höheren Eigenkapitalanteil vergünstigen sich die Konditionen.

Tilgung: Tilgung bedeutet die regelmäßige Rückzahlung der Verbindlichkeiten, prozentual zum Darlehensbetrag.

Zinsbindungsfrist: Die Darlehenskonditionen regeln die feste Verzinsung für einen bestimmten Zeitraum. Eine aktuelle Marktentwicklung wirkt sich während dieser Zinsbindungsfrist nicht auf die Rahmenbedingungen des Darlehens aus. Nach dem Ende der Frist muss der Zinssatz neu verhandelt werden.

Tipp: Um Zinsänderungsrisiken zu vermeiden, ist in Zinstiefphasen auf eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu achten. Bei einem Zinsanstieg ist die Finanzierung u. U. nicht mehr gewährleistet.
 

Beurteilung des Immobilien-Investments

Für den Anleger hängt ein Immobilieninvestment von einer Vielzahl von Faktoren ab:

1. Zeit: Die Recherche nach Objekten für den Kauf einer Immobilie erfordert viel Zeit. Während der Bewirtschaftungsphase entsteht zudem Verwaltungsaufwand.
2. Kosten und Risiken: Ein Immobilien-Investment erfordert vielfach Eigenkapital bzw. Fremdkapital. Während der Bewirtschaftungsphase entstehen für die Instandsetzung oder Instandhaltung des Objektes Kosten.
3. Anlagehorizont: Ein Immobilien-Investment lohnt sich umso mehr, je länger das Anlageobjekt gehalten wird. Nach Ablauf der Finanzierung steigen die Gewinne, und der Cashflow erhöht sich. Wertsteigerung und Steuervorteile entstehen erst mit einem langen Anlagehorizont.
    

Vor- und Nachteile des Immobilien-Investments

Preise auf dem deutschen Immobilienmarkt

In größeren Städten ist in den vergangenen Jahren eine deutliche Preissteigerung zu beobachten.

Immobilien-Investments in kleineren Städten

Ein Immobilien-Investment in kleineren Städten, in sogenannten Speckgürteln, bietet langfristiges Potenzial für Wertsteigerungen; es stellt daher eine echte Alternative für Anleger dar.

Finanzierung und Kauf – Checkliste für den Immobilien-Kauf

Neben der Auswahl des Standortes müssen bei einem Immobilien-Investment viele Faktoren und Details beachtet werden.

Vor der Besichtigung ist eine sorgfältige Prüfung des Angebots erforderlich.

• Berechnung von finanziellen Spielräumen,
• Ermittlung der anfallenden Kaufnebenkosten,
• Erstellung einer Renditeberechnung,
• Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung,
• Prüfung der Infrastruktur rund um das Objekt und in der Region.

Nach dem Kauf: Steuern sparen mit einer Anlage-Immobilie

Im Rahmen der jährlichen Steuererklärung können Kosten und Ausgaben für den Immobilien-Erwerb geltend gemacht und damit Steuern gespart werden.

Ein Vermieter kann neben den Reparaturarbeiten beispielsweise auch die Anschaffungs- oder Maklerkosten von der Steuer absetzen.

Wenn auch Sie in die Immobilienbranche einsteigen möchten, starten Sie doch mit einem unserer Kurse:

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